Luis Enrique Villanueva[1] (CEO da ELLU Engenharia & Consultoria)

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RESUMO

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Diversos Indicadores Financeiros apontam a viabilidade de um Projeto Imobiliário dados os cenários prospectivos que se desenham para esse fim e, inclusive, costuma-se recorrer à Análise de Sensibilidade apoiada em noções de Pesquisa Operacional e ajuda do Solver Excel para mensurar esses riscos observando-se as oscilações de algumas das variáveis mais relevantes, como por exemplo o custo do m2 de construção, o preço do m2 de vendas e o índice de velocidade de vendas, entre outros. Todavia, esses cálculos decorrem de projeto avaliado em sua integridade, plenamente concluído e com todas as unidades vendidas; portanto, não sinalizam - por exemplo - o mínimo que “garantiria” o Ponto de Equilíbrio do projeto como forma de diluir incertezas e relativizar riscos para o investidor. Trata-se, pois, de informação relevante a ser respondida para sua decisão de investimento e neste artigo se apresenta uma proposta de cálculo que estima o número de unidades necessárias para alcançar esse Break-Even.

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1. INTRODUÇÃO

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Existem diversos Indicadores Financeiros como VPL, TIR, ROI e MTIR, além do Payback, o Cash Out ou Exposição Máxima e o  Cash In ou Valor Remanescente do Investimento, que apontam a viabilidade ou não de um Empreendimento Imobiliário dados os cenários prospectivos que se desenham para esse fim (Realista, Otimista e Pessimista) e, inclusive, costuma-se recorrer complementarmente à Análise de Sensibilidade apoiada em noções de Pesquisa Operacional (PO) e ajuda do Solver Excel, para mensurar esses riscos observando-se as oscilações de algumas das variáveis mais relevantes do projeto, como por exemplo o custo do m2 de construção, o preço do m2 de vendas e o índice de velocidade de vendas, entre outros. Porém, à medida que esses cálculos decorrem do projeto contemplado em sua integridade, plenamente concluído e considerando todas as unidades vendidas, não conseguem responder qual é o número de unidades que irá “garantir” o Ponto de Equilíbrio do Empreendimento Imobiliário. Isto é, qual o número mínimo de unidades que deverão ser vendidas para que o projeto “se pague” e a partir daí comece a gerar lucro para o investidor.

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Por óbvio, trata-se de informação relevante que o analista de projetos precisa responder ao incorporador imobiliário em sua decisão de investimento. Assim, aqui se apresenta uma proposta de cálculo do Ponto de Equilíbrio estimada em número de unidades necessárias para alcançar esse fim. Almeja-se que este indicador venha se juntar ao Payback e ao Cash Out (Exposição Máxima) em sua busca por “antecipar” respostas às incertezas do projeto, contribuindo para relativizar o risco, pois que antes do projeto ser concluído, se estimará: em que tempo se recupera o capital investido; qual o máximo de recurso necessário, e agora pelo cálculo do Ponto de Equilíbrio, do total de unidades empreendidas, qual o mínimo de unidades vendidas para começar a gerar lucro.  Para tanto, preliminarmente se faz necessário revisar as variações de cálculo do Ponto de Equilíbrio que existem (Contábil, Econômico e Financeiro) e segregar as rubricas de Custos Fixos e Custos Variáveis contemplados na Análise Dinâmica dos Empreendimentos Imobiliários; calcular a Margem de Contribuição dele decorrente, além - é claro - de explorar o que venha a ser o Custo de Oportunidade nesse contexto e para os efeitos de subsequente cálculo do Ponto de Equilíbrio Econômico que aqui será analisado com maior profundidade. Ainda, para os efeitos de validação da proposta ora apresentada, foram contemplados dois estudos de viabilidade analisados no Rio de Janeiro, um no Alto da Boa Vista com 96 unidades e outro em Bangu, no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, com 90 unidades, sendo 11 delas negociadas em Permuta e que aqui tiveram o seu Ponto de Equilíbrio calculado, respeitando-se as suas especificidades.

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1. REVISÃO DA BASE CONCEITUAL

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Em essência pode-se afirmar que o cálculo do Ponto de Equilíbrio é relativamente simples de se executar, pois que só requer de conhecimentos básicos de aritmética; porém, destaca-se a relevância que há na correta identificação e classificação do que venham a ser os Custos Fixos e Custos Variáveis de um Empreendimento Imobiliário, incluídos neles os conceitos de Margem de Contribuição e o de Custo de Oportunidade. Assim sendo, a escolha da variante de Ponto de Equilíbrio torna-se vital para o propósito que se deseja alcançar. A seguir, uma rápida revisão dessas bases conceituais.

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2.1- Ponto de Equilíbrio

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Também chamado de Break-Even Point, Ponto de Ruptura, ou, ainda, Ponto Crítico, ocorre quando o lucro do Empreendimento é zero, isto é, quando as unidades vendidas pagam todos os custos e despesas fixas e variáveis do projeto, porém ainda não sobra nada para o Incorporador e seus sócios. Existem três principais variações do Ponto de Equilíbrio: o Contábil, o Econômico e o Financeiro. Eles são razoavelmente parecidos no conceito, mas apresentam perspectivas um pouco diferentes para o cálculo. Todavia, todas elas são calculadas tendo por divisor a Margem de Contribuição.

 

2.1.1- Contábil ou PEC, extrai os valores da DRE e neste caso considera dentre os Custos Fixos as Despesas de Depreciação e Amortização, além de outras provisões permitidas pela Legislação Tributária e a Legislação Societária. Sua fórmula pode ser definida como:

 

PEC = Custos Fixos ÷ Margem de Contribuição            ①

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2.1.2- Econômico ou PEE, é aquele onde há uma correção monetária considerada junto aos Custos Fixos. Por outras palavras, nesse modelo, há o acréscimo de um valor de oportunidade, ou seja, um valor que pode ser investido e o Incorporador Imobiliário terá conhecimento de quanto poderá lucrar sobre essa quantia. Desta forma, o valor do PEE será aquele em que o Empreendimento cobre os Custos Fixos mais esse valor. Para realizar esse cálculo, é preciso somar os Custos Fixos com um Custo de Oportunidade de lucro e dividi-los pela Margem de Contribuição. A vantagem de realizar esse cálculo é que o Incorporador poderá ter noção do quanto ele precisará vender para que seus custos sejam supridos e qual será sua margem de lucro.

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PEE = (Custos Fixos + Custo de Oportunidade) ÷ Margem de Contribuição ②

 

2.1.3- Financeiro ou PEF, do valor dos Custos Fixos extraídos da DRE, exclui-se as despesas não monetárias ou não desembolsáveis como é o caso da Depreciação e Amortização e as outras provisões permitidas pela legislação tributária e societária.

 

PEF = (Custos Fixos – Despesas Não Desembolsáveis) ÷ Margem de Contribuição   ③

2.2- Margem de Contribuição

 

É um tipo de lucro, na DRE chamado de Lucro Bruto, obtido pela diferença entre a receita obtida na venda de uma ou mais unidades e os seus respectivos custos e despesas variáveis. Sua fórmula é:

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MC = PV – CV                       ④

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Onde:

• MC – Margem de Contribuição;

• PV – Preço de Venda ou Receita Total;

• CV – Custo Variável do produto.

 

No caso, a divisão do resultado de PV – CV pelo PV expressará o valor da Margem de Contribuição em percentuais ou em decimais. O que certamente facilita o cálculo do Ponto de Equilíbrio.

                                                MC = ( PV – CV ) ÷ PV              ⑤

 

2.3- Gráfico do Ponto de Equilíbrio

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2.4- Custos de Produção

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Ainda quando os Custos de Produção podem ser classificados em função de sua incidência sobre a unidade imobiliária (Diretos e Indiretos); no caso do cálculo do Ponto de Equilíbrio estes são classificados em função de sua oscilação em relação ao volume produzido e comercializado (Fixos ou Variáveis). Assim, se tem que: 

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2.4.1- Custos Fixos

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Dentre os Custos de Produção de um Empreendimento Imobiliário, podem ser considerados como Custos Fixos: o custo do Terreno, a Comissão paga na sua aquisição, as Taxas (ITBI) e Emolumentos no ato de sua Legalização, os gastos com a Estruturação e os Estudos e Projetos (Arquitetônico e de Engenharia), o Custo Raso da Obra e a respectiva Taxa de Administração e, por fim, as Despesas de Incorporação (Estudo Topográfico, Desmatamento, Levantamento Arbóreo, Replantio e Compensação da Vegetação, Recuperação de Solo Degradado e respectivos EIA, RIMA, RIT e EIV[2]); pois que estes independem do número de unidades que serão construídas e vendidas.

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Os Custos de Construção (e a Taxa de Administração), embora possam oscilar em função do número de unidades que serão produzidas, tem-se que uma vez definida a quantidade, tornam-se Custos Fixos, pois que a partir desse momento não mais oscilarão e precisarão ser todas construídas para a devida conclusão do projeto. O mesmo raciocínio se aplica às Despesas de Incorporação.

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2.4.2- Custos Variáveis

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Da mesma forma, podem ser considerados Custos Variáveis: os Impostos incidentes sobre as Vendas, as Comissões de Corretagem, as Despesas de Publicidade e Marketing, as Despesas de Manutenção, as Despesas de Vendas (Registros e Advogados), as Despesas do Relacionamento com Clientes e as Despesas Administrativas, uma vez que é prerrogativa do Incorporador Imobiliário incorrer em mais ou menos desembolsos, devido à aceleração ou retraso do andamento do projeto e dos esforços despendidos na sua comercialização. Impostos poderão oscilar em função do Regime Tributário e o Tipo Societário adotados e, as Comissões, em função das negociações contratadas.

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Seja como for, fica claro que num Empreendimento Imobiliário haverá maior incidência de Custos Fixos do que de Custos Variáveis, o que de per si torna-o um negócio bastante rígido no que tange a eventuais maleabilidades administrativas ou gerenciais ao longo do processo construtivo e de comercialização das unidades destinadas à venda. Pode se dizer que as regras do jogo são estabelecidas antes de se empreender o projeto e até mesmo antes da compra do terreno em si. Daí a necessária e apropriada avaliação.

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2.5- Custo de Oportunidade

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É um conceito teórico que mensura o custo daquilo que se deixa de fazer quando é preciso fazer uma escolha de qualquer tipo. Em economia, o custo de oportunidade é explicado pelo conflito de escolha que um agente econômico tem em um cenário de escassez, isto é, quando não se pode ter, ao mesmo tempo, os objetos da escolha. Por este conceito é explicado que todos os agentes na economia realizam escolhas que possibilitem o melhor benefício, em troca de um menor custo. Com isso, o custo de oportunidade é também conhecido como custo econômico, por se tratar de uma oportunidade que deixa de ser utilizada. O conflito de escolha é conhecido como trade-off, que se traduz em uma situação de escolha quando se ganha uma coisa e se perde outra, sendo aquilo que se perde, o custo de oportunidade[3].

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3. DADOS DOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

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A seguir o detalhamento de Receitas, Custos e Despesas inerentes a cada um dos projetos que irão servir de base para a aplicação do cálculo do Ponto de Equilíbrio segundo a proposta aqui planteada.

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3.1- Residencial Alto da Boa Vista

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Trata-se de empreendimento imobiliário com 96 unidades, orientado à classe média, com VGV de R$ 49,3 MM, levando a um preço médio por apartamento no valor de R$ 491,62 mil (ou R$ 0,49162 MM) já descontada a Comissão da Corretora Imobiliária. Comissões de Corretagem de 4,2% e Impostos de 4% no contexto do RET[4]. O custo do Terreno é de R$ 8,0 MM (pago em parcela de R$ 5,0 MM no 12º mês e R$ 3,0 MM no 36º mês), acrescido de Taxas (ITBI), Comissões, Legalização e Emolumentos num total de R$ 840 mil. Os Juros calculados sobre as parcelas da compra do Terreno elevam-se à quantia de R$ 840 mil à taxa de 6% ao ano. As Despesas de Marketing, Despesas de Vendas, Relacionamento com Clientes e Despesas de Manutenção, correspondem a R$ 3,61 MM e os Custos de Construção (incluída a Taxa de Administração) e Despesas de Incorporação (Projetos e Estruturação) elevam-se à quantia de R$ 23,64 MM.   

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3.2- Residencial Bangu Nobre

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Trata-se de empreendimento imobiliário com 90 unidades, inserido no contexto do Programa Minha Casa Minha Vida, com VGV de R$ 15,6 MM, levando a um preço médio por apartamento no valor de R$ 168,03 mil (R$ 0,16803 MM) já descontada a Comissão da Corretora. Comissões de Corretagem de 3,5% e Impostos de 4% no contexto do RET. O custo do Terreno é de R$ 2,03 MM negociado através de Permuta de 11 unidades e pagamento em efetivo de R$ 66 mil no ato da assinatura do Contrato de Compra e Venda, acrescido de Taxas (ITBI), Comissões, Legalização e Emolumentos num total de R$ 182,8 mil. As Despesas de Marketing, Despesas de Vendas, Relacionamento com Clientes, Despesas Administrativas e Despesas de Manutenção, correspondem a R$ 1,32 milhão e os Custos de Construção (incluída a Taxa de Administração) e Despesas de Incorporação (Projetos e Estruturação) elevam-se à quantia de R$ 8,47 MM.

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1. CÁLCULO DO PONTO DE EQUILÍBRIO

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4.1- Residencial Alto da Boa Vista

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Tomando as informações de 3.1 e substituindo-as em ⑤ e ①, teremos:

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MC = ( Preço de Venda – Custo Variável ) ÷ Preço de Venda

MC = ( 47,20 – 3,61 ) ÷ 47,20 = 0,9236

 

E, na sequência, o Ponto de Equilíbrio em Milhões de Reais e Número de Unidades:

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PEC = Custos Fixos ÷ Margem de Contribuição

PECR$ = 33,32 ÷ 0,9236 = 36,08  < ---- VGV no Ponto de Equilíbrio 

PECUn = 36,08 ÷ 0,49162 = 73,4 ≈ 73   < ---- Unidades no Ponto de Equilíbrio  

 

Teremos que o projeto alcançará o seu Ponto de Equilíbrio ao vender 73 unidades de um total de 96. Isto é, quando atingir 76,04% das unidades destinadas à venda.

 

4.2- Residencial Bangu Nobre

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Da mesma forma, tomando as informações de 3.2 e substituindo ⑤ e ①, teremos:

MC = ( Preço de Venda – Custo Variável ) ÷ Preço de Venda

MC = ( 15,12 – 1,32 ) ÷ 15,12 = 0,9126 

 

E, na sequência, o Ponto de Equilíbrio em Milhões de Reais e Número de Unidades:

 

PEC = Custos Fixos ÷ Margem de Contribuição

PECR$ = 10,68 ÷ 0,9126 = 11,71  < ---- VGV no Ponto de Equilíbrio 

PECUn = 11,71 ÷ 0,16803 = 69,7 ≈ 70   < ---- Unidades no Ponto de Equilíbrio 

 

Teremos que o projeto alcançará o seu Ponto de Equilíbrio ao vender 70 unidades de um total de 90. Isto é, quando atingir 77,8% das unidades destinadas à venda. Todavia, dado que neste caso, foram permutadas 11 unidades, pode-se afirmar que o Empreendimento se tornará lucrativo a partir da venda de 59 unidades. Isto é, quando vender 65,6% das unidades, tendo em vista que as 11 unidades já foram “vendidas”.

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5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

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Decisões de investimento em Empreendimentos Imobiliários exigem indicadores financeiros de viabilidade que vão além dos conhecidos VPL, TIR e ROI, pois que estes dizem respeito ao projeto como um todo, mas a variável tempo envolvida nos projetos provocam incertezas quanto ao percurso e sua realização. Daí Incorporadores requerem respostas que “quebrem” esse horizonte de análise em partes menores que balizem e permitam relativizar sua percepção de risco. O Payback e o Cash Out ajudam nessa perspectiva à medida que estimam o tempo para o retorno do capital investido e o quanto de capital será necessário “reservar” para não atravancar o andamento do projeto. Em linha com estes indicadores, neste artigo se mediu o número de unidades que deverão ser vendidas para “zerar” o projeto. Isto é, para empatar Custos e Receitas. O Break-Even do Residencial Alto da Boa Vista e do Residencial Bangu Nobre apontou que a venda de 73 e não 96 unidades, num caso, e de 70 e não 90, no outro, seriam suficientes para “zerar” o projeto. Sendo que, no caso do Bangu Nobre, esse número caiaria para 59 unidades, uma vez que 11 delas já foram permutadas. Isto é, o projeto já começaria com 11 “unidade vendidas”. Assim, pondera-se que estas informações complementares decorrentes do cálculo do Ponto de Equilíbrio venham contribuir para reduzir as incertezas e modificar a percepção de risco dos Incorporadores, apoiando dessa vez e balizando com maior precisão a sua tomada de decisões.  

 

[1] Estudou Mestrado em Finanças e Economia Empresarial pela Universidade Estácio de Sá (MADE/UNESA), Pós graduação em Engenharia Econômica pela Universidade Gama Filho (CEPAC/UGF), Pós graduação em Qualidade pela Universidade Gama Filho (CEQ/UGF) e é formado em Ciências Contábeis pela Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM), de Lima – Peru.

[2] Respectivamente, Estudo Prévio de Impacto Ambiental (EIA), Relatório de Impacto ao Meio Ambiente (RIMA), Relatório de Impacto de Trânsito (RIT) e Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).

[3] Daí que Incorporadores busquem se cercar de “segurança” quanto à viabilidade do projeto antes de optar por um e outro empreendimento imobiliário, ou ainda, destes em relação às outras opções de risco e retorno oferecidas pelo mercado, pois que esses projetos possuem a variável tempo como complicador do processo decisório já que construção e comercialização podem alcançar os 30 a 42 meses até sua completa e total realização. Nesse contexto, o Custo de Oportunidade constitui-se item relevante a ser considerado pelos incorporadores em suas decisões de investimento, não só pelo ganho do qual abrirão mão, mas também porque aquilo que escolheram poderá não render tudo o que esperava que retornasse.

[4] A Lei nº 10.931 de 2004 instituiu o regime especial tributário do patrimônio de afetação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis. Em 2013, por meio da medida provisória 601/12 e que teve sua confirmação com a Lei n° 12.844/2013, é que a alíquota foi fixada em 4% da receita mensal recebida