Análise de Sensibilidade aplicada a Projetos Imobiliários
Luis Enrique Villanueva[1] (CEO da ELLU Engenharia & Consultoria)
Empreendimentos Imobiliários levam em geral três a cinco anos até sua completa realização, desde a concepção e aprovação do projeto junto à Prefeitura, até a conclusão da obra e subsequente obtenção do Habite-se que permitirá a Entrega das Chaves aos moradores. Nesse longo período, poderão ocorrer nuances tais que irão impactar sua viabilidade e rentabilidade, comprometendo inclusive sua continuidade. O Preço do m2 de Construção poderá oscilar à sazão da perspectiva inflacionária dos materiais e dos custos da mão-de-obra; o Preço do m2 de Venda e o Índice de Velocidade de Vendas (IVV) oscilarem em função da demanda e das expectativas econômicas, entre outras variáveis. Daí a necessidade de se fazer uma consistente e consciente avaliação de projetos antes de empreendê-lo ou, até mesmo, antes de adquirir o terreno.
Análises de Projetos levando em conta ao menos três cenários prospectivos (realista, otimista e pessimista) são em certa forma bastante comuns e o retorno de seus respectivos indicadores financeiros têm contribuído para relativizar riscos e incertezas de incorporadores e construtores em sua tomada de decisão. Contudo, mesmo nesses cenários desenhados por competentes profissionais de mercado, detentores de know-how e expertise que são; mesmo assim, no percurso do projeto poderão surgir oscilações tais nas múltiplas variáveis que o cercam que irão demandar novas e subsequentes análises. Assim, por exemplo, ao se pensar em três sub cenários para cada um dos três anteriores, se falará em nove desdobramentos a realizar que se somam aos três já existentes... e assim por diante, conforme se for ampliando a necessidade de maiores validações. Obviamente, um trabalho árduo, exaustivo e sujeito a deslizes de percurso, mesmo se recorrendo a planilhas eletrônicas como o Excel, que nisto muito ajudam.
Nesse aspecto, a Pesquisa Operacional (PO), ramo interdisciplinar da matemática aplicada que faz uso de modelos matemáticos, estatísticos e de algoritmos para ajudar na tomada de decisões, é utilizada sobretudo para analisar sistemas complexos do mundo real, claramente com o propósito de melhorar ou otimizar a performance dessas decisões. A esse respeito, a função Solver do Microsoft Excel promove a Análise de Sensibilidade através do caminho: Dados/Teste de Hipótese/Tabela de Dados e é capaz de analisar os dados das planilhas de Análise de Projeto reportando um leque de resultados para cada um dos sub cenários apontados dentre cada um dos três cenários. Desta vez, sem necessidade de elaborar múltiplas planilhas nesses sub níveis. A Análise de Sensibilidade é uma avaliação que procura estimar o resultado de acordo com oscilações das variáveis determinantes. Ou seja, nela são testadas variáveis diferentes para se entender o efeito que cada uma produz ao final do processo.
A título de exemplificação e para uso prático da Pesquisa Operacional aqui proposta, vejamos a seguir a resultante de duas Análise de Sensibilidade aplicadas para um empreendimento imobiliário prospectado na cidade do Rio de Janeiro (Preço do m2 de Venda X Índice de Velocidade de Vendas e Preço m2 de Venda X Preço do m2 de Construção), encomendado à ELLU Engenharia & Consultoria pela Moraes Rego Marketing Imobiliário no sentido de repassar subsídios analíticos aos incorporadores enquanto tomadores de decisões. Como se pode observar, trata-se de 195 combinações para cada análise de um determinado cenário, reportando em cada caso, ranges: Positivos, Negativos e Neutros. Neste caso, as duas Análises de Sensibilidade apresentadas somam um total de 390 combinações para cada cenário. Assim, considerando que foram analisados três cenários iniciais, ter-se-á que 1.170 combinações que contribuem decisivamente para a tomada de decisão mais consciente e consistente.
Para ambos casos, observe-se que o ponto de partida é a lucratividade obtida no Projeto (12,45%), respeitadas as variáveis iniciais de análise (R$ 9.262 para o Preço do m2 de Venda e 4,8 unidades/mês de IVV para a Análise 1 e de R$ 9.262 o Preço do m2 de Venda e R$ 2.900 o Preço do m2 de Construção para a Análise 2) para o cenário Realista. Na sequência, a partir desse trinômio inicial de variáveis, são incluídas oscilações positivas e negativas para testar o que ocorrerá com a lucratividade do Projeto. Isto é, oscilações de 4,1 até 5,5 no caso do IVV e oscilações do Preço de m2 de Venda que vão de R$ 9.026 até R$ 10.226 no caso da Análise 1.
Observa-se que conforme IVV e Preço do m2 de Venda caem, as margens de lucratividade diminuem. Sendo que o inverso também é verdadeiro e, portanto, a partir desta informação o Incorporador Imobiliário poderá estabelecer o range que permitirá relativizar a sua percepção de risco e retorno olhando para a lucratividade que decorre dessas oscilações. Da mesma forma, para o caso das oscilações do Preço do m2 de Construção de R$ 2.550 até R$ 3.250 e das oscilações do Preço do m2 de Venda que vão de R$ 9.026 até R$ 10.226 no caso da Análise 2, se tem que:
Os Preços do m2 de Venda abaixo de R$ 9.426 e Preços do m2 de Construção acima dos R$ 2.900 poderão tornar o Projeto pouco atrativo em relação à Taxa de Mínima Atratividade (TMA)[2] estabelecida pelo Incorporador.
Como se pode perceber, a resultante dessas análises é que surge um leque de índices de lucratividade, acima e abaixo dos 12,45%, e que a partir desse enxame de resultados apresentados pela Análise de Sensibilidade, agora podem ser comparados com a TMA definida pelo Incorporador como condicionante de viabilidade e atratividade para o Projeto em questão. Assim, se a TMA foi estabelecida em 11% (e, portanto, o Projeto inicialmente analisado é viável), bastará observar em que situações o Projeto perde esse atrativo ou torna-se inviável sob as expectativas do investidor. Portanto, o tomador de decisão, a partir desta informação, saberá até onde “estica” a sua expectativa de risco e retorno.
Do que se pode observar, certamente trata-se de uma importante ferramenta analítica que auxilia sobremaneira a tomada de decisão de Incorporadores Imobiliários, Construtoras e Bancos que financiam estes tipos de empreendimentos, à medida que lhes permite não só enxergar a diluição dos resultados (para cima ou para baixo), como principalmente, estabelecer os limites de risco que essa diluição implica e com base nisto determinar as barreiras de até onde podem ir. Contudo, contrariamente ao que se possa pensar, a dificuldade não está no uso e aplicação da ferramenta em si (o Solver do Excel, por exemplo), mas no que o Analista pretende medir e, principalmente, como o quer medir. Por outras palavras, o detalhe está no construto, equacionamento e argumentação do problema que se deseja medir e não no uso da função Solver do Excel propriamente dito.
A ELLU Engenharia & Consultoria é especializada em Análise de Projetos de Empreendimentos Imobiliários e de Empreendimentos de Base Imobiliária (EBI)[3], tanto no que se refere à Viabilidade de Compra do Terreno, da Viabilidade de Lançamento, quanto à Viabilidade de Acompanhamento. Atualmente trabalha no construto de uma Análise de Sensibilidade que permita medir os efeitos que recaem sobre a viabilidade, continuidade e rentabilidade de Empreendimentos Imobiliários nos casos de não vender todas as unidades disponibilizadas à comercialização no Projeto. Isto é que fiquem imóveis em estoque ao final do Lançamento e que é comum de se observar. Já, no caso dos EBI’s, busca-se medir os efeitos colaterais de não alugar todas as unidades disponíveis.
[1] Estudou Mestrado em Finanças e Economia Empresarial pela Universidade Estácio de Sá (MADE/UNESA), Pós-graduação em Engenharia Econômica pela Universidade Gama Filho (CEPAC/UGF), Pós-graduação em Qualidade pela Universidade Gama Filho (CEQ/UGF) e é formado em Ciências Contábeis pela Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM), de Lima – Peru.
[2] A Taxa Mínima de Atratividade é uma taxa de juros que representa o mínimo que um investidor se propõe a ganhar quando faz um investimento, ou o máximo que uma pessoa se propõe a pagar quando faz um financiamento.
[3] Enquanto Empreendimentos Imobiliários têm como foco, a construção e venda de unidades imobiliárias (apartamentos, salas comerciais etc.); o Empreendimento de Base Imobiliária tem como propósito alugar as unidades construídas (lojas, escritórios, vagas de garagem, galpões etc.).
